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楼市进入深度调控期 本地楼市兔年行情如何演绎
关闭此窗口     加入时间:2011/2/20 16:20:02  点击数:2674 

楼市进入深度调控期 本地楼市兔年行情如何演绎

http://shaoxing.house.sina.com.cn  2011年02月17日09:47  绍兴晚报

  2010年被喻为“楼市调控年”,而2011年并没有减弱的迹象。春节前,国务院又出台了“新国八条”:个人购房不满5年,营业税按卖价全额征收;二套房贷首付提至六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

  经过了2010年的政策调控,房地产形势跌宕起伏,让人难以预测。进入2011年,绍兴房产市场又将会如何演绎?值得期待。

  二手房交易税收大增

  二手房方面,“新国八条”对税收方面加大了调控力度,其中第三条规定,“调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础。”

  以一套2006年1月份以后(购房5年内转手)购买的价格100万元的房子计算,如果以200万元出售,此前只需要按照差额(即100万元),缴纳5.5%的营业税5.5万元。而记者了解到,实际情况是,在买卖二手房时一些中介机构往往能够帮着“避税”,实际缴纳额往往不足5.5万元。

  新政实施以后,则需要按照销售收入全额缴纳(即11万元),营业税缴纳额翻一番。因此,在新政“坚决堵塞税收漏洞”的要求下,部分二手房可能因为难以避税而需缴纳更多的营业税。当然,如果房屋购入时间超过5年,则不受新政影响。

  除了营业税,在二手房交易环节还有1%的个税和1%、1.5%、3%不等的契税,目前这两项税率没有变化。

  现在出手是否是最佳时机?

  “今年生意肯定难做了,我都打算关门转业了。”张先生是东街一家房产中介所的负责人。昨天记者碰到他时,他正在网上打“双扣”,他说最近1个月都是租房生意为主,二手房买卖好久没开张了。其实这个迹象从去年年底就出现了。而新政将进一步限制交易量。比如学区房一直是成交主体,特别是初中学区房,买进后等子女入学后再转手,周期一般不会到5年,现在新政实施后要多交很多税。

  市区某资深中介公司负责人陈先生在接受记者咨询时曾表示,绍兴的二手房靠刚需支撑,以前二手房比新房有一些优势,比如现房,价格稍微便宜,而市面上也有不少高档房源是一部分改善性购房者的选择目标,现在要缴纳更多的税收,与新房比已经没有多少优势。

  有业内人士表示,政策观望期下不排除部分业主可能让价,淘得较高性价比房源机会更多,故买家采取阶段观望,也不失为合理的策略。

  另一些观点则认为,从目前营业税征收标准从严、房产税出台趋势判断,不排除政府出于抑制需求、控制房价等目的进一步提高购房成本,故市民如有购房能力,应尽早入市为宜。

  楼市走势一时难以把握

  今年1月初,市民顾先生准备等拿到年终奖,对家里的房子来次升级换代。于是,顾先生四处看房子,终于找到另一套满意的房子,然后开始凑首付款。“我跟房东说好了,首付50%。”顾先生说。可随着“新国八条”出台,顾先生傻了眼,二套房首付必须为六成,且营业税增多,因为营业税由差额变成全额,都由他来承担。“总价110万元的房子,意味着我要多凑11万元首付款,我根本拿不出。”顾先生说。

  记者从市区“中行”“建行”了解到,他们已按“新国八条”政策执行贷款政策,购房成本增多,许多购房者感到无奈。有人据此认为,仅首付比例和利率提高以及营业税全额征收这两项政策,如果房价一年涨不到15%以上,买房投资难以有升值空间。

  业内人士说,“新国八条”可谓面面俱到,从地方政府、购房者、供需关系、财税等方面均出台了力度更大的政策,可以说是全面调控。楼市在短期内会降温,但最终走势如何一时还难以预测。

  “加息效应”影响购房者心态

  春节期间,绍兴县柯桥街道的金小姐看中了一套95平方米的二手房,准备在节后办理过户和贷款手续。2月8日,央行发布消息,从次日起加息。“我算了算,加息后,每月还贷要多100元左右,几年下来,利息就要多还1万多元,所以决定再等等,看房价能不能松动些。”金小姐改变了购房计划。

  业内人士说,年后首次加息,对准备买房的人的确有影响,以100万元房贷10年还清为例,按基准利率算,加息前,月供11,370余元,共支付利息 353,253元;加息后,月供11,473元,共支付利息365,347元,每月增加还贷额近100元,10年总利息多付12,093元左右。

  从去年10月份开始的接连三次加息,对于贷款买房的市民来说,贷款负担越来越重,影响了一些人的购房心态。“单次加息,对购房者的实际影响不大,但我国已进入加息周期,年内加息可能性仍存在,积累性效应会越来越明显,特别是对一些存量房的刚性需求产生影响。”市区一二手房中介机构负责人分析。

  但也有人士比较乐观,随着调控政策的接连出台,房价调整的可能性并不是没有,这对于刚性需求者来说,或是迎来了不错的时机。

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